אז קודם כל, חשוב להבין; ישנם הרבה קונים בשוק הנדל"ן כרגע, שהוא כידוע, נוטה לטובת הקונים עם היצע נכסים גדול מאוד וריביות שמתקרבות לשפל ההיסטורי של לפני מספר שנים. באיזורים נרחבים בקליפורניה ומדינות אחרות בתים נמכרים ב-60% פחות משנים עברו. לקונים פנים רבות; המשקיע, היזם, הקבלן, החדש (קונה בפעם הראשונה), העשיר, הסקרן (זה שרק מסתכל) ועוד סוגים שונים של אנשים המוצאים עצמם בעמדת הרוכשים הפוטנציאלים בשוק הנדל"ן האמריקאי של 2008 מסיבות שונות. לכולם גישה שונה ותפיסת עולם אחרת לגבי שוק הנדל"ן. לדוגמא: העסקה האידיאלית בשביל ה"משקיע" תהיה כשהוא יהיה מסוגל לכסות את כל או לפחות את רוב תשלום המשכנתא בעזרת השכירות החודשית מדיירים, כולל תשלום ביטוח, תחזוקה ומיסים. הקבלן מחפש עסקה בדרך כלל מתחת למחיר השוק. הוא ירצה לשפץ או לשדרג את הבית בתקווה למכור ברווח. ה"חדש" בדרך כלל מחפש תחליף לתשלום השכירות ויחשב את ההפרש בין תשלום השכירות למשכנתא והאם הוא יכול לעמוד בהפרש (בהרבה מקרים עדיף לו להמשיך להשכיר).
למרבה המזל, נדל"ן באמריקה הוא לא רק "השקעה" כמו מניות או איגרות חוב. הוא דרך חיים למרבית האוכלוסיה שבמוקדם או במאוחר יקנו בית במהלך חייהם. הבעייה היא שבשנים האחרונות נוצרה בועה מסוכנת שניפחה את ערך הבתים ללא כל פרופורציה. זוגות צעירים וקונים בפעם הראשונה פשוט לא יכלו להרשות לעצמם את התשלומים החודשיים על בית עם המשכורת האמריקאית הממוצעת שהרוויחו. אנשים שכן קנו ומצאו את עצמם בבית ששווה הרבה כסף, השתמשו בבית כבכספומט רק כדי לגלות שערך הבית יורד בהדרגה עד למצב שהם חייבים למכור בהפסד.
רבות נאמר על משבר האשראי שהוביל לזעזוע בשוק הבתים. עכשיו כאמור, כולם מחכים לראות מה הלאה. האם המשבר מאחורינו? מה השתנה? אז התשובה היא כן, המשבר מאחורינו. ההשלכות, לעומת זאת עדיין כאן, לטוב ולרע. הרבה בעלי בתים שהחזירו את בתיהם לבנק או שאיבדו את בתיהם לבנק עדיין מלקקים את הפצעים. הבנקים מצד שני, אלו ששרדו, למדו את הלקח ומנסים להיות זהירים עם הלוואות, במיוחד ל"חדשים". גם עם משקיעים הבנקים נוהגים בקשיחות ונותנים את ההרגשה ש"שום דבר לא בטוח היום". קבלנים כמעט ולא מקבלים את הלוואות הבנייה והשיפוצים שהיו נוהגים לקבל בקלות יחסית. הבתים המעוקלים, צמד המילים הכי נפוץ אחרי "ג'ורג' בוש" כיום באמריקה, עדיין ממשיכים לזרום לבנקים. משקיעים עם מזומנים שמים ידם על הדילים הטובים, ברוב המיקרים. דטה קוויק, חברה המנתחת נתונים על שוק הנדל"ן האמריקאי מדווחת על קפיצה של 22% במכירות הבתים בדרום קליפורניה באפריל לעומת מרץ. 38% מהבתים שנמכרו באפריל הינם בתים מעוקלים. חשוב לציין שלמרות החדשות הטובות, המכירות באפריל נמוכות בכ-20% בהשוואה לאפריל של שנה שעברה. זהו גם החודש החלש ביותר מבחינת מכירות בתים מ-1995!
מכיוון שישנן כל כך הרבה דיעות לגבי מצב הכלכלה ושוק הבתים בפרט, קשה לומר- כן, עכשיו זה זמן טוב או- לא, עכשיו זה זמן גרוע ויהיה יותר גרוע. כל כך הרבה אינפורמציה, כל כך הרבה כותרות המנסות לנתח את העבר ולנבא את העתיד. בזמן שהיינו רגילים לכותרות מנבאי רעות, עכשיו זהו זמן בו אפשר לגלות ניצוצות של אופטימיות זהירה מפי מומחים רבים. הנה ניתוח של סיריל מולה מהוול-סטריט ג'ורנל. סיריל טוענת ששוק הנדל"ן הגיע לתחתית! והיא גם מסבירה; "בזמן שהתקשורת מדווחת ומזהירה על המצב הגרוע של שוק הנדל"ן ואף צופה הדרדרות נוספת, האמת היא שקרוב לוודאי שיזכרו את חודש אפריל 2008 כחודש בו הגיע שוק הנדל"ן לתחתית המיוחלת. כן, השוק בתחתית ממש עכשיו! זה לא אומר שמחירים יחזרו ל-2005. סביר להניח שזה ייקח עוד זמן. אבל הסימנים מראים שהמצב לא נהיה יותר גרוע - שזה סימן קריטי. אסור לשכוח שהמשבר הנוכחי כמעט בן 3. מחירי הבתים הגיעו לשיא ביולי 2007. כיום, לאחר כשלוש שנים, מכירות בתים חדשים בשפל שיא, מחירים נפלו, ואפילו שוק הבנייה במצב קשה. מה יגרום למחירים ליפול עוד ועוד? בתים זולים, אפשריים מבחינה כלכלית. מחירי הבתים כיום בממוצע חוזרים למחירים הזולים של שנות התישעים. משפחות רבות שלפני כן לא יכלו להרשות לעצמן בית משלהן, עכשיו יכולות להרשות לעצמן.
נניח והמכירות אכן יגברו, נשאלת השאלה איך מחירי הבתים יחדלו מלהמשיך ליפול, עם כל הבתים במלאי שלא נמכרים? שאלה טובה והתשובה הפשוטה היא: כי הם תמיד מפסיקים ליפול. בכל "תיקון" שחווינו בחמשת המשברים האחרונים בשוק הנדל"ן האמריקאי, כשמכירות הבתים הגיעו לתחתית, מחירי הבתים הפסיקו לצנוח לאחר כמה חודשים. בזמן שהמכירות הפסיקו לרדת, ניתן גם היה לראות ירידה ניכרת במלאי הבתים הקיים. זה בדיוק המצב כרגע. המלאי הגיע לשיאו ביולי 2006 עם 598,000 בתים, לעומת 482,000 בסוף מרץ השנה. אומנם המלאי עדיין גדול, אבל זה דומה מאוד למה שחווינו 1974,1982 ו-1991 ולעצירת נפילת המחירים תוך כ-6 חודשים מייד לאחר כך. אנו צופים ירידה דרסטית של המלאי לכ-400,000 בתים (אחד עשרה חודשים של מלאי- חישוב המבוסס על נתון המכירות החודשי אל מול המלאי הקיים. בעזרת חישוב זה כלכלנים ואנשי נדל"ן קובעים אם אנו בשוק "קונים" או בשוק של "מוכרים")עד סוף השנה. לדבר תהיה השפעה מרחיקת לכת לגבי מחירי הבתים אך הם לא צפויים להפסיק לרדת לגמרי עד שנגיע לחמישה חודשים של מלאי, דבר שצפוי לקרות איפשהו בשנת 2009.
בעוד מומחים רבים טוענים שמחירי הבתים צריכים ליפול בעוד כ-30% לפני שיחזרו לממוצע ההיסטורי, ומחשבים זאת לפי מחירי העבר וחישוב האינפלציה, מה שהרבה שוכחים לקחת בחשבון, זה שרוב האמריקאים יזדקקו למשכנתא לקנות את ביתם. אחת ההחלטות כשקונים בית הוא לא "כמה הוא עולה" אלא "מה יהיה התשלום החודשי?". הריבית הממוצעת כיום היא בשפל שיא היסטורי של בערך 6%. בשנת 1981 הריבית היתה 18.5%(!!!). להשוות את מחירי הבתים כיום למחירים של שנות השיבעים והשמונים, זה פשוט מטעה."
שוק הנדל"ן עדיין נמצא במשבר אך רוב המומחים מסכימים שישנו אור בקצה המנהרה. ברוב שווקי הנדל"ן האור יגיע בתחילת 2009 לאחר שמלאי הבתים הנוכחי יתדלל. ישנם הרבה שווקי נדל"ן "מוכים" (מוכי בתים מעוקלים) שכבר עכשיו מתחילים להרגיש עלייה במכירות שככל הנראה תגבר לקראת ובמהלך הקיץ.
ממחקר של יותר מ-250 שווקי נדל"ן שונים בארה"ב עולה, שרוב השווקים יגיעו לתחתית באפריל, מאי ויולי של 2009, בדיוק לעונת המכירות של הקיץ. עד אז, התחזית היא לעלייה הדרגתית של המכירות.
כמה עובדות שצריך לקחת בחשבון כשמדובר בתחתית של שוק הנדל"ן:
התחתית של שווקי הנדל"ן הרבים ברחבי ארה"ב לא מגיעה לכולם באותו הזמן. ההיסטוריה הוכיחה שהתחתית מגיעה לאזורים שונים בזמנים שונים והאיזורים מפוזרים ברחבי היבשת והשינוי תלוי במצב הכלכלי של אותו איזור ספציפי. למשל באיזורים בהם אחוזי אבטלה גבוהים, התחתית תהיה יותר עמוקה וארוכה מבאיזורים בהם שיעורי האבטלה הם נמוכים וישנו שוק עבודה בריא. באיזורים אלו התחתית תגיע יותר מהר וסביר להניח שהמחירים באיזורים אלו גם יהיו יותר יציבים. ישנם עוד גורמים המשפיעים על שוק הנדל"ן המקומי כמו עסקים חדשים, תנופת בנייה, תיירות ותעשייה, אך המניע המרכזי בכל שוק נדל"ן מקומי ואינדיקטור חשוב לשוק הנדל"ן הוא שוק התעסוקה.
קונים רבים מנסים לתזמן את תחתית שוק הנדל"ן באיזורם, דבר שלדעת מומחי נדל"ן בלתי אפשרי לתזמן בדיוק מושלם. אותם מומחים גם טוענים שנדל"ן עדיף לקנות מוקדם מאשר מאוחר.
הדרך לשיקום הכלכלה ושוק הבתים היא ארוכה ותיקח שנים. ממוצע המחזוריות של שוק הנדל"ן עומד על בין שבע לעשר שנים.
רק זמן יגיד כמה זמן ייקח לשוק להבריא לפני שנראה שיעורי צמיחה של שוק בתים בריא, עם היצע וביקוש נורמליים. דבר אחד בטוח. אנשים תמיד יקנו נדל"ן. כולם רוצים מקום לקרוא לו "בית".
שאלות ותגובות יתקבלו בברכה!
